Liste complète des travaux à la charge du locataire
| Idée principale | Détails et actions |
|---|---|
| 📋 Le cadre légal fondamental | Appliquer la loi n°89-462 (1989) et le décret n°87-712 (1987) pour définir responsabilités. |
| 📊 La grille de vétusté obligatoire | Intégrer au bail depuis 2016 pour éviter conflits sur abattements matériaux. |
| 🔄 Les obligations de décence | Assurer installation électrique, chauffage, ventilation fonctionnels tout au long bail. |
| 🏷️ Les normes énergétiques progressives | Respecter interdictions G (janvier 2025), F (2028) et E (2034) au DPE. |
| 🌱 Les espaces extérieurs privatifs | Prendre en charge tonte, arrosage, dégorgement gouttières et nettoyage terrasses. |
| 🪟 Les ouvertures et vitrages | Entretenir gonds, serrures, stores et mastics vitres régulièrement locataire. |
| 🎨 Les murs, sols et plafonds | Exclure peinture défraîchie après dix ans occupation normale de facturation. |
| 💧 La plomberie et équipements | Remplacer joints, robinets et flexibles ; vidanger fosse tous 2 à 4 ans. |
| 🔌 L’électricité et détection incendie | Changer ampoules et fusibles ; entretenir détecteur fumée après installation. |
| ⚖️ Les trois exclusions légales | Refuser facturation vétusté, malfaçons, cas fortuits et tempêtes. |
| 📸 La constitution du dossier probant | Photographier largement entrée lieux ; conserver emails et courriers recommandés. |
| ⚠️ Les retenues caution justifiées | Documenter trous excessifs, joints manquants, saleté, clés perdues, jardin. |
| 🏛️ Les recours en cas désaccord | Saisir commission conciliation gratuite puis juge contentieux protection. |
80 % des litiges en fin de bail tournent autour d’une seule et même question : qui devait payer quoi ? Après plus de dix ans sur le terrain et une bonne quinzaine d’appartements gérés avec mon mari, je peux vous dire que ce sujet est une source inépuisable de tensions — et parfois d’histoires rocambolesques.
Une fois, un locataire sortant nous a laissé un joint de douche dans un état tel que même Mathieu, qui adore les travaux, a levé les yeux au ciel. Autant clarifier les règles une bonne fois pour toutes.
🏛️ Le cadre légal qui définit vos obligations
Tout repose sur deux textes fondamentaux : la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987. Le premier, en son article 7, oblige le locataire à assurer l’entretien courant du logement et à effectuer les menues réparations. Le second détaille, poste par poste, ce que cela signifie concrètement. Ces deux textes forment le socle de toute discussion sur la répartition des travaux.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé ce dispositif via le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, qui permet d’intégrer au bail une grille de vétusté. Cette grille établit les durées de vie des matériaux et les abattements annuels appliqués lors de l’état des lieux de sortie. C’est un outil précieux pour éviter les conflits — je l’inclus systématiquement dans mes baux depuis que je la connais.
Le principe général est simple à retenir : le locataire prend en charge l’entretien courant et les petites réparations liées à l’usage normal, tandis que le propriétaire assume la vétusté, les gros travaux, les mises aux normes et les problèmes structurels. La loi SRU du 13 décembre 2000 précise qu’un logement doit rester décent tout au long de la location — installation électrique sécurisée, chauffage fonctionnel, ventilation correcte. Si ce n’est pas le cas, c’est au bailleur d’agir.
À noter aussi : depuis janvier 2025, louer un logement classé G au DPE est interdit. Les logements F suivront en 2028, et les E en 2034. Depuis janvier 2024, le propriétaire doit remettre un audit énergétique exhaustif aux locataires d’un logement F ou G. Ces obligations incombent exclusivement au bailleur.
🔧 La liste des réparations locatives par catégorie
Voici ce qui revient concrètement au locataire, organisé par grand domaine. Mathieu trouve ça passionnant — moi, j’aime surtout quand la liste est claire et les responsabilités bien établies dès l’entrée dans les lieux 😄.
Espaces extérieurs : si le logement dispose d’un jardin privatif, le locataire assure la tonte, l’arrosage, le désherbage, la taille des arbustes et l’échenillage. Il doit aussi dégorger les gouttières, chéneaux et conduits de descente d’eaux pluviales, et nettoyer les terrasses, auvents et marquises en retirant mousses et végétaux. Le propriétaire, lui, prend en charge les façades et toitures végétalisées.
Ouvertures et vitrages : le locataire graisse les gonds, répare les petites pièces des serrures, remplace les clés perdues, entretient les stores (cordes, poulies, lames) et repose les mastics des vitres. Une vitre cassée par sa faute est à sa charge ; en cas d’effraction ou de sinistre non imputable au locataire, c’est le propriétaire ou son assurance qui intervient.
Murs, sols et plafonds : petits raccords de peinture, remplacement de quelques lames de parquet, pose de raccords de moquette, rebouchage des trous de chevilles. Attention : une peinture ou un papier peint défraîchi après dix ans d’occupation normale ne peut pas être facturé au locataire sortant — c’est clairement établi par la jurisprudence.
Plomberie : remplacement des joints et colliers, entretien des robinets (joint = locataire, corps du robinet usé = propriétaire), remplacement des flexibles de douche, nettoyage des joints de baignoire et receveur, détartrage des dépôts de calcaire. Si le logement a une fosse septique, la vidange intervient tous les 2 à 4 ans, pour un coût compris entre 150 € et 500 € selon l’accessibilité et la taille.
| Équipement | Obligation | Fréquence / coût |
|---|---|---|
| 🔥 Chaudière (4 à 400 kW) | Entretien annuel (décret n°2009-649 du 9 juin 2009) | Chaque année |
| ♨️ Système thermodynamique (4 à 70 kW) | Entretien biennal (décret n°2020-912 du 28 juillet 2020) | 1 an sur 2 |
| 🏭 Conduit de cheminée | Ramonage (art. 31-6 Règlement Sanitaire Départemental) | 2 fois/an — 40 € à 80 € |
| 💧 Fosse septique | Vidange locataire | Tous les 2 à 4 ans — 150 € à 500 € |
| 🔌 Chauffe-eau | Détartrage = propriétaire (Cour de Cassation, 29 octobre 2008) | Selon usage |
Électricité : ampoules, tubes lumineux, fusibles, coupe-circuits, interrupteurs et prises de courant relèvent du locataire. Les gros travaux sur l’installation électrique incombent au propriétaire. Pour le détecteur de fumée, le propriétaire achète et installe le premier appareil ; selon Service-Public.fr, l’entretien et le remplacement courant reviennent ensuite au locataire, sauf en location meublée où les règles peuvent différer.
Les équipements listés dans le bail — réfrigérateur, lave-linge, hotte aspirante, pompe à chaleur, adoucisseur — sont également à entretenir par le locataire. Les pannes dues à la vétusté restent à la charge du propriétaire. Si vous êtes locataire d’un bailleur social et que vous gérez vos démarches en ligne, la plateforme 3f espace locataire peut vous faciliter la vie pour signaler certaines interventions.
⚖️ Vétusté, caution et recours — Ce que vous devez savoir
Le locataire ne peut pas être tenu responsable de trois types de situations : la vétusté (usure normale liée au temps), un vice de construction ou une malfaçon, et un cas fortuit comme une tempête ou une inondation. C’est là que la grille de vétusté prend toute son importance.
Voici les cas où une retenue sur caution est légalement justifiée :
- 🕳️ Trous de chevilles en nombre ou taille excessifs par rapport à un usage normal
- 🚿 Joints de douche ou de baignoire non remplacés malgré une dégradation visible
- 🧹 Logement rendu sale comparé à l’état des lieux d’entrée (avec facture de nettoyage à l’appui)
- 🔑 Clés non restituées ou serrures endommagées par négligence
- 🌿 Jardin laissé à l’abandon sans entretien pendant la durée du bail
Toute retenue doit être justifiée par un devis ou une facture, et notifiée lors de l’état des lieux de sortie. Sans justificatif, elle est contestable. Je le vois régulièrement dans ma pratique : des propriétaires perdent en conciliation faute d’avoir photographié l’état d’entrée.
En cas de désaccord, la démarche est progressive. D’abord un courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur. Ensuite, la commission départementale de conciliation — gratuite, prévue par la loi de 1989. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection tranche. L’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) de votre département et le 3939 (Allô Service Public) sont deux ressources gratuites à ne pas négliger.
Une situation spécifique mérite aussi d’être évoquée : si une séparation survient en cours de bail, la question de savoir qui garde le logement en cas de séparation se pose avec acuité, notamment pour la répartition des responsabilités d’entretien entre les deux occupants. Les obligations locatives, elles, ne s’arrêtent pas parce que la vie de couple, si.
Un dernier conseil actionnable : constituez un dossier photo béton à l’entrée dans les lieux — plans larges ET gros plans, avec les compteurs, les VMC, les robinets. Conservez tous vos échanges par mail ou courrier recommandé. C’est cette traçabilité qui fait la différence lorsqu’un désaccord éclate au moment de rendre les clés. Mathieu dirait que c’est comme poser des fondations solides avant de construire — et là-dessus, je suis entièrement d’accord avec lui.
