Indice des loyers commerciaux au 4ème trimestre 2025
| Idées principales | Détails et applications |
|---|---|
| 📉 Baisse de l’ILC au 4e trimestre 2025 | L’indice atteint 134,62 avec une baisse annuelle de 0,50%. |
| 🧮 Formule de révision des loyers | Appliquer : Nouveau loyer = Loyer actuel × [Nouvel ILC / ILC référence]. |
| 🏗️ Composition de l’ILC depuis 2022 | 75% indice prix consommation et 25% coût construction. |
| 🏪 Champ d’application de l’ILC | Concerne activités commerciales et artisanales, exclut bureaux et logistique. |
| ⚖️ Distinction avec l’ILAT | ILAT s’applique aux bureaux, plateformes avec 25% PIB en valeur. |
| 📅 Prochaines publications officielles | 1er trimestre 2026 publié fin juin ; IRL le 15 avril 2026. |
Publié le 24 mars 2026 par l’INSEE, l’indice des loyers commerciaux du quatrième trimestre 2025 s’établit à 134,62 — soit une baisse de 0,50% sur un an. Pas de quoi paniquer, mais c’est une orientation qui mérite qu’on s’y arrête, surtout si vous gérez un local commercial ou si vous êtes en pleine révision de bail.
Je reçois régulièrement des questions là-dessus de la part de commerçants un peu perdus face aux chiffres de l’INSEE, et franchement, je les comprends. Alors voilà mon décryptage, café en main. ☕
📊 ILC au 4e trimestre 2025 : Ce que disent vraiment les chiffres
Avec une valeur de 134,62 au quatrième trimestre 2025 (base 100 au 1er trimestre 2008), l’indice des loyers commerciaux confirme une tendance baissière amorcée depuis plusieurs trimestres. La baisse annuelle s’accélère légèrement — -0,50% contre -0,45% au trimestre précédent. Ce n’est pas une chute libre, mais c’est un signal clair que la pression inflationniste se dissipe dans le secteur commercial.
Pour bien saisir l’ampleur du mouvement, voici un tableau comparatif des quatre derniers trimestres :
| Trimestre | Valeur ILC | Variation annuelle |
|---|---|---|
| 📉 4e trimestre 2025 | 134,62 | -0,50% |
| 📉 3e trimestre 2025 | 137,09 | -0,45% |
| 📈 2e trimestre 2025 | 136,81 | +0,07% |
| 📈 1er trimestre 2025 | 135,87 | +0,96% |
| 📈 4e trimestre 2024 | 135,30 | +2,01% |
Sur trois ans, l’ILC progresse tout de même de 6,80%, et sur neuf ans, de 23,61%. Autrement dit, sur le long terme, l’indice reste en territoire positif pour les bailleurs. Mathieu, lui, aime bien regarder les courbes longues — il dit toujours que c’est comme lire les plans d’un appartement : faut voir l’ensemble, pas juste un mur 😄.
Pour contextualiser, l’indice de référence des loyers — qui concerne les locations résidentielles — affiche lui 145,78 au même trimestre, avec une hausse annuelle de 0,79% (contre 0,87% au trimestre précédent). Ces deux indices évoluent donc dans des directions opposées en ce moment, ce qui reflète des dynamiques de marché bien distinctes entre le secteur commercial et le résidentiel.
🧮 Comment calculer la révision d’un loyer commercial avec l’ILC ?
La formule est simple, promis. Pour réviser un loyer commercial, il suffit d’appliquer : Nouveau loyer = Loyer actuel × [Nouvel ILC / ILC de référence]. Prenons un exemple concret : un loyer de 1 200 € avec un ILC de référence au 2e trimestre 2025 (136,81). Le nouveau loyer révisé serait de 1 200 × 134,62 / 136,81 = environ 1 180,79 €. Le locataire y gagne un poil, le bailleur perd quelques euros. Ce genre de situation, ça arrive.
L’ILC est construit à partir de deux composantes depuis la réforme introduite par le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, qui a modifié le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 :
- 🧾 75% de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (mIPCL)
- 🏗️ 25% de l’indice du coût de la construction (mICC)
Avant cette réforme, l’indice intégrait aussi l’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail à hauteur de 25%. Le problème ? L’essor fulgurant du e-commerce faisait exploser artificiellement l’ILC, notamment pendant le Covid. La suppression de cette composante vise à stabiliser l’indice et à mieux refléter la réalité économique des commerçants physiques. Bonne décision, selon moi.
Il faut aussi savoir que pour les PME de moins de 250 salariés, la variation annuelle de l’ILC était plafonnée à 3,5% jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus, en vertu de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022, modifiée par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023. Ce bouclier temporaire a protégé beaucoup de petits commerçants pendant la période inflationniste — et au vu des chiffres actuels, il n’est plus nécessaire 😅.
Une précision notable : bloquer légalement un loyer commercial reste possible dans certaines conditions, mais cela doit être encadré contractuellement. L’ILC n’est d’ailleurs pas obligatoire dans un bail commercial — si les parties décident de l’appliquer, elles doivent le mentionner explicitement dans le contrat ou via un avenant.
🏪 Qui est concerné par l’ILC — et qui ne l’est pas
L’ILC s’adresse aux locataires de locaux commerciaux exerçant une activité commerciale ou artisanale immatriculée au registre national des entreprises. Il a été instauré par l’article 47 de la loi de modernisation de l’économie n°2008-776 du 4 août 2008. Concrètement, on pense à la boulangerie du coin, au coiffeur, à la boutique de vêtements.
Mais attention, plusieurs situations en sont explicitement exclues :
- 🏭 Les activités industrielles
- 🖥️ Les immeubles à usage exclusif de bureaux
- 📦 Les plateformes logistiques
Pour ces cas, c’est l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) qui s’applique. Sa formule est différente : 50% d’IPC hors tabac et loyers, 25% de coût de la construction, et 25% du PIB en valeur. La distinction entre ILC et ILAT a été clarifiée par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui modifie l’article L. 145-34 du Code de commerce.
Cela concerne directement aussi la gestion locative résidentielle, qui elle repose sur l’IRL. D’autres règles entrent en jeu selon les profils : par exemple, les droits des locataires âgés de plus de 80 ans sont spécifiques et méritent qu’on s’y arrête.
Pour l’Hormis-mer et la Corse, il existe des IRL spécifiques publiés depuis le troisième trimestre 2022 : 142,98 pour les régions d’Sans compter-mer et 141,59 pour la Corse au 4e trimestre 2025, avec des plafonds de variation fixés respectivement à 2,5% et 2,0% selon l’arrêté n° R20-2022-10-11-00012.
📅 Prochaines publications et points de vigilance pour les propriétaires
Si vous gérez des locaux commerciaux, notez que la publication du 1er trimestre 2026 interviendra fin juin 2026. Pour l’IRL, la prochaine parution est prévue le 15 avril 2026 à 8h45. L’INSEE publie ces indices avec une régularité chirurgicale — environ trois mois après la fin du trimestre concerné.
Ce que je conseille concrètement : avant toute révision de loyer, vérifiez quel trimestre de référence est inscrit dans votre bail. C’est ce chiffre qui sert de diviseur dans la formule, pas le dernier ILC publié. J’ai vu des bailleurs se tromper là-dessus — et des locataires aussi. En situation de séparation, par exemple, ces détails contractuels deviennent encore plus cruciaux à maîtriser.
Enfin, si votre bien est soumis à des obligations réglementaires en matière de performance énergétique — et c’est de plus en plus le cas — pensez à consulter les règles sur l’obligation du DPE à la location. La valeur d’un local commercial ne se résume pas à son loyer indexé : son étiquette énergétique pèse désormais dans la négociation. Et ça, même Mathieu — qui adore les chantiers — ne peut pas l’ignorer 😄.
