Peut-on expulser un locataire de plus de 70 ans ? Droits
| Idées principales | À retenir |
|---|---|
| 🛡️ Seuil d’âge et conditions cumulatives | Bénéficier de protection à partir de 65 ans si ressources inférieures aux plafonds légaux applicables. |
| 💰 Plafonds de ressources annuelles | Vérifier le revenu fiscal de référence des douze mois précédant le congé selon décision Cour de cassation 2024. |
| 🏠 Obligation de relogement | Proposer un logement décent, financièrement accessible, dans 5 km maximum et adapté aux besoins réels. |
| ⚖️ Exceptions au relogement | Propriétaire plus de 65 ans ou aux ressources sous plafonds : congé possible sans relogement obligatoire. |
| ⏱️ Délais en cas de résiliation judiciaire | Juge peut accorder 1 mois à 1 an pour quitter selon âge, santé et situation financière du locataire. |
| ❌ Manquements graves non couverts | Impayés répétés ou dégradations graves : protection levée, expulsion possible malgré l’âge. |
| 🚫 Trêve hivernale et discrimination | Pas d’expulsion du 1er novembre au 31 mars. Refuser de louer fondé sur l’âge : illégal et sanctionné. |
La loi du 6 juillet 1989 protège les locataires âgés, mais beaucoup de propriétaires — et de locataires eux-mêmes — ne connaissent pas précisément les règles du jeu.
Avec mon mari, on a géré ce type de situation dans notre parc locatif, et je peux vous dire que c’est tout sauf simple. Le sujet est sensible, les règles sont précises, et une erreur de procédure peut coûter très cher. Voici ce que vous devez vraiment savoir.
🛡️ Le locataire âgé : Une protection légale encadrée et conditionnelle
Commençons par un point essentiel : il n’existe pas de protection automatique à partir de 70 ans. Le seuil légal est fixé à 65 ans. Un locataire senior bénéficie d’une protection renforcée contre l’expulsion uniquement s’il remplit deux conditions cumulatives : avoir plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, et disposer de ressources annuelles inférieures aux plafonds légaux.
Ces plafonds, basés sur les données de l’année 2023 et applicables aux congés 2024, sont les suivants :
| Situation | Plafond annuel |
|---|---|
| 😊 1 personne en Île-de-France | 26 044 € |
| 😊 1 personne hors Île-de-France | 22 642 € |
| 👨👩 2 personnes en Île-de-France | 38 925 € |
| 👨👩 2 personnes hors Île-de-France | 30 238 € |
Les ressources à prendre en compte sont celles des douze mois précédant la délivrance du congé, selon un arrêt de la Cour de cassation du 24 octobre 2024 (n° 23-18.067). En pratique, on se base sur le revenu fiscal de référence du dernier avis d’imposition. Simple en théorie, un peu plus technique à vérifier quand votre locataire a des revenus variables — croyez-moi, j’ai eu le cas.
Un détail important : si le locataire héberge dans le logement une personne de plus de 65 ans aux ressources modestes, cette protection s’étend à l’ensemble du foyer. L’âge de la personne à charge s’apprécie également à la date d’échéance du bail.
⚖️ Les conditions dans lesquelles un congé reste possible malgré tout
Deux grandes situations méritent d’être distinguées : le congé pour reprise ou vente, et la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire. Dans les deux cas, l’âge influence la procédure, mais ne la bloque pas totalement.
Pour un congé pour vente ou reprise, si votre locataire est protégé, vous avez l’obligation légale de lui proposer un logement de relogement. Ce logement doit répondre à des critères précis :
- ✅ Logement décent, avec une performance énergétique inférieure à 450 kWh/m²/an selon le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002
- 📍 Situé dans un périmètre géographique strict : même arrondissement, même canton ou commune limitrophe, avec un maximum de 5 km de distance
- 💰 Financièrement compatible avec les ressources du locataire — le loyer proposé doit rester accessible
- 🏠 Adapté à ses besoins réels : santé, situation familiale, superficie selon l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948
Le Tribunal judiciaire de Bordeaux, dans un jugement du 16 février 2024 (n° 22/03004), a d’ailleurs confirmé qu’un locataire protégé peut légitimement refuser une offre de relogement dont le loyer dépasse ses capacités financières. En revanche, s’il refuse sans raison valable une offre réellement adaptée, il peut perdre le bénéfice de sa protection — nuance capitale.
Il existe néanmoins deux exceptions qui permettent au bailleur de donner congé sans obligation de relogement : si le propriétaire lui-même a plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont inférieures aux mêmes plafonds. Le Conseil constitutionnel a confirmé ce principe dans sa décision n°2023-1050 du 26 mai 2023. Ces deux conditions sont alternatives — l’une ou l’autre suffit.
Côté résiliation judiciaire pour impayés ou dégradations : l’âge ne rend pas un locataire inexpulsable. Le juge peut prononcer l’expulsion, mais il peut accorder un délai allant de 1 mois à 1 an pour quitter les lieux, selon l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Il tiendra compte de l’âge, de l’état de santé, des démarches de relogement engagées, et de la situation financière globale.
La protection ne s’applique pas non plus en cas de manquements répétés aux obligations locatives. Si la dette devient insurmontable ou si les dégradations sont graves, le juge peut lever la protection. La trêve hivernale — du 1er novembre au 31 mars — suspend pourtant toute expulsion physique, quelle que soit la situation.
🔍 Ce que les propriétaires ignorent souvent sur la procédure d’expulsion
Même avec une décision de justice en main, l’expulsion n’est pas garantie. Selon le Rapport de la Cour des Comptes de 2022 (5e chambre, 1re section), près d’un tiers des demandes de concours de la force publique sont refusées par le préfet. En cas de refus, le bailleur peut engager une action contre l’État selon l’article L.153-1 du Code des procédures civiles d’exécution — mais c’est une procédure longue, coûteuse, et franchement stressante.
Pour les locataires qui souhaitent contester un congé, la démarche recommandée est de commencer par un contact direct avec le bailleur, puis de saisir la Commission départementale de conciliation. En cas d’échec, le Tribunal judiciaire compétent tranche.
Une précision souvent oubliée : la protection diffère sensiblement selon que le locataire a entre 65 et 79 ans, ou plus de 80 ans. Les locataires de plus de 80 ans bénéficient de droits encore plus étendus, notamment des délais de paiement supplémentaires en cas de difficultés financières et des aides spécifiques pour l’adaptation du logement. C’est une distinction que même des professionnels de l’immobilier confondent — et je l’ai moi-même vérifiée à mes dépens sur un dossier il y a quelques années.
Dernier point pratique souvent négligé : la discrimination au logement fondée sur l’âge est interdite. Un bailleur ne peut pas refuser de louer à une personne retraitée en raison de son âge seul. Et pour les situations de logement partagé suite à une rupture de vie commune, la question de qui garde le logement en cas de séparation peut également croiser les règles de protection des seniors — notamment si l’un des deux ex-partenaires est âgé et aux ressources modestes. Une situation que j’ai vu arriver plus souvent qu’on ne le croit dans notre activité. 😄
