Taxe d’ordure ménagère locataire : Qui doit payer ?
| Idées principales | À retenir |
|---|---|
| 💰 Hausse constante de la TEOM | Moyenne nationale de 144 € par habitant en 2025, augmentation de 20% en cinq ans. |
| 🏢 Trois systèmes de collecte différents | Distinguer TEOM, REOM et TEOMi selon votre commune pour savoir qui paie réellement. |
| 📋 TEOM récupérable sur le locataire | Calculer sur 50% de la valeur locative cadastrale et intégrer aux charges prévisionnelles. |
| 📊 Écarts spectaculaires entre communes | Paris à 240 € annuels, Brest à 68 € : jusqu’à 3,5 fois d’écart selon le territoire. |
| ⏱️ Proratisation lors des départs | Appliquer la formule simple : montant annuel divisé par 365 jours multiplié par jours d’occupation. |
| ⚖️ Prescription de trois ans maximum | Réclamer les 3 dernières années de TEOM au locataire, au-delà c’est prescrit. |
144 € en moyenne par habitant en 2025, en hausse de 20% en cinq ans selon l’association UFC-Que Choisir. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) grimpe chaque année, et la question de savoir qui doit la payer entre propriétaire et locataire revient régulièrement dans mes échanges au quotidien.
Avec plus de 15 appartements en gestion avec Mathieu, je vous assure qu’on a eu le temps de décortiquer le sujet dans tous les sens !
🏠 TEOM ou REOM : Comprendre ce que paie vraiment votre locataire
Avant de savoir qui doit payer quoi, il faut d’abord identifier quel système de collecte s’applique dans votre commune. Parce que non, tout le monde ne loge pas à la même enseigne fiscalement parlant.
La TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) est un impôt local directement adossé à la taxe foncière. C’est donc le propriétaire qui la reçoit sur son avis fiscal. Mais — et c’est là que ça devient intéressant — l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987 l’inscrivent explicitement dans la liste des charges récupérables sur le locataire. Traduction — vous l’avancez, votre locataire vous rembourse.
La REOM (Redevance d’Enlèvement des Ordures Ménagères), c’est une autre histoire. Ce n’est pas un impôt mais une redevance, facturée directement à l’occupant du logement. Le propriétaire n’intervient pas. Votre locataire reçoit la facture à son nom, calculée selon le volume de déchets, la composition du foyer ou un forfait fixé par la collectivité. Les deux systèmes ne se cumulent pas.
Il existe aussi la TEOMi, une variante incitative de la TEOM qui module une partie de la taxe en fonction de la production réelle de déchets du foyer — nombre de levées de bac ou poids collecté. Elle reste adossée à la taxe foncière et récupérable sur le locataire, comme la TEOM classique. Des collectivités comme Val-de-Garonne Agglomération et Sud Vendée Littoral l’ont adoptée dès 2025-2026. Selon l’ADEME, les communes ayant déployé la TEOMi ont observé une réduction moyenne de 24% des déchets résiduels et une baisse de 12% de la facture globale. Pas mal comme résultat !
💶 Comment calculer et facturer la TEOM à votre locataire ?
La TEOM se calcule sur la moitié de la valeur locative cadastrale du logement (abattement forfaitaire de 50%), multipliée par le taux voté par la commune ou l’EPCI. Ce taux varie de 3% à plus de 20% selon les territoires, avec une moyenne nationale autour de 8% pour les villes de plus de 100 000 habitants.
Les écarts entre communes sont spectaculaires. En 2025, voici ce que ça donne par habitant :
| Ville | Montant TEOM annuel |
|---|---|
| Aix-en-Provence | 243 € |
| Paris | 240 € |
| Marseille | 233 € |
| Orléans | 89 € |
| Villeurbanne | 77 € |
| Brest | 68 € |
Si vous avez un appartement à Paris ou dans les meilleurs quartiers de Paris, comptez autour de 240 € par habitant — soit presque le triple de Brest. Ça, Mathieu me le rappelle souvent quand on compare nos investissements par ville 😄
Pour facturer la TEOM à votre locataire, deux options s’offrent à vous :
- L’intégrer aux charges prévisionnelles avec régularisation annuelle (au moins une fois par an, avec un décompte adressé au moins un mois avant la date de régularisation).
- L’appeler directement par courrier chaque année, en joignant une copie de l’avis de taxe foncière avec la ligne TEOM surlignée.
Attention : seule la ligne « Taxe d’enlèvement des ordures ménagères » est récupérable. Les frais de gestion (par exemple 8 € sur un avis) restent à votre charge. Le locataire a ensuite 6 mois pour consulter les justificatifs après régularisation.
Pour les colocations, deux techniques existent : parts égales entre colocataires, ou répartition au prorata des tantièmes prévus au bail. Sur une TEOM de 240 € à 3 parts égales, chaque colocataire règle 80 €. Avec une répartition 50/30/20, on obtient respectivement 120 €, 72 € et 48 €. Pensez-y si vous louez un appartement T2 en colocation.
📅 Départ du locataire, oubli et prescription : Ce qu’il faut absolument savoir
Un locataire qui part en cours d’année ne s’en sort pas pour autant. La TEOM doit être proratisée selon la durée réelle d’occupation. La formule est simple : (Montant annuel ÷ 365) × Nombre de jours d’occupation. Un locataire présent du 1er avril au 31 décembre occupe le logement 275 jours sur 365. Sur une TEOM de 210 €, il doit 158,35 € — pas un centime de plus.
Cette règle du prorata s’applique aussi à l’entrée. Et en cas de séparation avec garde du logement en location, la question de la répartition de la TEOM peut devenir un vrai casse-tête si le bail ne précise rien. Mieux vaut l’anticiper.
Le délai de prescription est de 3 ans. En 2026, un propriétaire peut encore réclamer la TEOM 2024, 2023 et 2022 — mais plus celle de 2021. Cette prescription fonctionne dans les deux sens : un locataire contestant des charges irrégulièrement facturées dispose également de 3 ans pour agir en remboursement. J’ai vu des litiges traîner des années pour quelques dizaines d’euros… c’est rarement la meilleure façon de passer son temps.
Quelques situations particulières méritent votre attention :
- 🏠 Location meublée avec charges au forfait : la TEOM doit être intégrée dans le forfait. Impossible de réclamer une régularisation a posteriori, même si l’avis fiscal révèle un montant supérieur.
- 🚫 Logement vacant plus de 3 mois consécutifs : une réduction de TEOM est possible si l’inoccupation est indépendante de votre volonté. Demande à adresser au centre des finances publiques avant le 31 décembre de l’année suivante.
- 💡 TEOM non récupérée : si votre bien reste vide et que vous ne pouvez pas refacturer la taxe, le montant supporté peut être pris en compte dans vos charges déductibles au titre des revenus fonciers.
À noter : les exonérations de taxe foncière accordées aux bénéficiaires de l’AAH ou aux personnes âgées ne s’étendent pas à la TEOM. Et les logements HLM appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré sont, eux, exonérés de TEOM. Une précision qui évite bien des mauvaises surprises dans la gestion locative.
